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오피니언

질문 :

저는 아파트에 전세로 살고 있는데 얼마전 집이 경매 들어간다는 연락을 받았습니다. 그런데 계약은 1년으로 했는데 지금 3년째 그집에서 살고 있습니다.

집 주인에게 재계약을 하자고 했더니 아무일 없을거니까 살고싶을 때까지 살라고 해서 그냥 살았는데 이런일이 생겼습니다.

전세금은 되돌려 받을 수 있을까요. 어떻게 해야 할지 답변 부탁드려요

답변 :

1. 임대차계약의 기간
임대차계약 기간 종료(전)후에도 양당사자간에 특별한 의사표시가 없으면 계약은 자동으로 갱신되게 됩니다. (더구나 질문자 님 같은 경우는 임대인이 계속적으로 그 의사를 표현하였으므로 문제 없습니다.) 결국, 현재 유효한 임대차는 계속 되고 있는 것입니다.

2. 전세금을 돌려 받을수 있는지?

가. 채권(다른 우선채권자들에 비하여 우선권 없는)적 측면
임대차보증금 채권은 임대차보증금을 돌려 받기 전까지는 언제나 행사할 수 있습니다.(계속 주택에 거주하는 경우에는 채권의 소멸시효도 진행하지 않고, 임대차관계가 종료된 이후부터 진행하게 됩니다.)

나. (경매에 있어서의) 우선권권리의 보장(주택임대차보호법에 의하여)
주택임대차보호법에 의하여 다른 채권자들보다 우선적 권리를 보장 받을 수 있는 경우에 해당되기 위해서는, 임차인의 전입신고, 임차인의 주택거주, 확정일자 등의 3가지 요건이 필요합니다. (여기에서의 임차인은 원칙적으로 임대차계약상의 임차인 입니다.)
위 3가지 요건이 충족된 때로부터 우선적권리자로 보호 받게 되는 것입니다.

다. 대항력을 가지는 경우 (주택임대차보호법에 의하여)
위 3가지 요건 중 "확정일자"가 없는 경우에도 그 주택을 경락 받은자 등에게 임대차를 주장할 수 있는 경우가 있습니다. (다만, 이때는 그 건물에 대하여 선순위자가 없는 경우에 입주 및 전입신고가 되어 있는 경우에 해당합니다.)

3. 질문자 님의 대처방안

가. 질문자 님이 위 "나"항의 요건을 충복한 경우 : 보호가능(전입이전의 선순위자에게는 제한됨)

나. 질문자 님이 위 "다"항의 요건을 충복한 경우 : 대항력 주장가능(지금이라도 확정일자를 받을 것)

다. 위의 어느 요건에도 해당하지 않는 경우는 구체적인 추후 상담이 필요합니다.

** 등기부등본을 확인하시어 권리관계 - 선 순위자의 존부 - 를 확인해두는 것도 중요할 것입니다. **



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